大圍二手豪宅

名城會所（Festival City Clubhouse）係屋苑住客專用，唔對外開放。如果您係住客，可以經屋苑管理處預約設施；如果您係準買家，想約睇示範單位或了解屋苑，可以直接WhatsApp我哋，我幫您安排。

• 會所性質：住客專用會所，需持住戶證進入
• 預約方式：經屋苑管理處或住戶App預約
• 管理處查詢：可經屋苑大堂接待處或管理公司熱線

我哋啱啱幫一位客戶搬入名城，佢話最方便係：「落樓就有會所，唔使出屋苑已經可以游水做gym，小朋友放學直接去兒童遊戲室。」

名城會所設施相當齊全，主要分幾大類：

• 泳池：室外泳池（夏季開放）、室內恆溫泳池（全年）
• 健身：健身室、瑜伽室、舞蹈室
• 球類：羽毛球場、籃球場、乒乓球室
• 家庭設施：兒童遊戲室、兒童泳池、BBQ場
• 其他：閱讀室、自修室、卡拉OK房、宴會廳

收費方面，大部分設施已包喺管理費入面，住客免費使用。部分場地（如宴會廳、BBQ場）需付按金同清潔費，預約時要留意。開放時間一般係朝早7點至夜晚10點，泳池季節性開放。

名城位於大圍站上蓋，會所係屋苑其中一個最大賣點。對於家庭客嚟講，會所意味住：

• 放工接放學唔使趕：小朋友放學可以去會所兒童遊戲室，家長放工先接都得
• 週末唔使諗去邊：游水、打波、BBQ，全部喺屋苑解決
• 慳返健身室月費：屋苑健身室設備齊，慳返出面幾百蚊月費

我哋有位客戶係兩孩家庭，佢話：「以前住沙田第一城，週末要諗去邊度放電，而家落樓就有泳池同遊戲室，真係慳好多時間。」名城會所唔係豪華到不得了，但係夠用、方便、唔使迫。

如果您考慮緊名城，想知道邊座邊戶最近會所、或者邊個座向最靜，話我知您嘅預算同家庭狀況，我幫您分析。

• 名城商場會所｜大圍家庭週末
• 名城與88校網
• 大圍返工接放學

名城會所係屋苑其中一個最大賣點，但買樓唔係淨係買會所。如果您想知名城邊座最啱您、或者想約睇樓，WhatsApp我哋，我幫您安排免費睇樓同分析。

要定好租金，首先要知道您嘅潛在租客係邊個。名城嘅租客主要分三類：

• 大學生同研究生：中文大學、城市大學、浸會大學嘅學生，尤其係研究生同博士生。佢哋預算約$15,000-$22,000，通常2-3人合租一個單位。旺季係暑假（7-8月），呢個時候放租，反應最好。
• 年輕上班族：喺九龍塘、沙田、大圍一帶返工嘅專業人士。佢哋預算約$20,000-$28,000，追求方便同生活質素。呢類租客通常最穩定，租約一簽就係一年或以上。
• 小家庭：有小朋友嘅夫婦，可能小朋友喺88校網讀書。佢哋預算約$25,000-$35,000，會優先考慮向內園、近學校嘅單位。

我哋建議您，根據您嘅單位類型，鎖定一個主要嘅租客群體，然後針對佢哋嘅需求嚟定價同裝修。

名城嘅呎租約$38-$40，以實用面積計。但係，呢個只係一個參考，實際租金要視乎：

• 座向同景觀：向東南、望山景嘅單位，可以比向內園嘅單位貴5-10%。
• 樓層：高層單位通常比低層貴，因為景觀開揚，而且受噪音影響較少。
• 裝修同傢電：如果單位有齊傢電、裝修新淨，可以比「吉屋」貴10-15%。
• 市場季節：暑假係租務旺季，租金可以企硬啲；年尾係淡季，可能要靈活啲。

舉個例，一個約700呎嘅3房單位，向東南、高層、有傢電，月租約$28,000-$30,000。如果係向內園、低層、吉屋，可能只係$24,000-$26,000。差額可以係每月幾千蚊，一年落嚟就係幾萬蚊。

我哋建議您，放租前先參考最近嘅成交。可以喺28Hse或者House730睇下類似單位嘅叫價，但係記住，叫價通常有5-10%嘅議價空間。所以，您嘅叫價可以比市場平均高5%，等租客有啲「成功感」，但係唔好高太多，否則會嚇走佢哋。

空置係業主最大嘅敵人。一個月嘅空置，可能等於您少收一個月租，仲要照供樓。我哋建議您咁樣做：

• 提早放租：如果現有租客約滿前兩個月已經通知您唔續約，您應該立即開始放租，唔好等到佢搬走先至行動。
• 靈活嘅起租日：如果租客話「我下個月15號先搬得入」，您應該考慮接受，而唔係堅持「1號起租」。遲半個月起租，好過空置一個月。
• 考慮短租：如果您唔急住收長租，可以考慮租俾學生或者短期項目嘅專業人士，租約3-6個月。雖然租金可能平少少，但係可以填補空置期。
• 保持單位狀態：租客搬走後，盡快安排清潔同維修，等單位可以隨時俾人睇樓。一個乾淨、光猛、無異味嘅單位，可以大大提升租出嘅機會。

我哋嗰位客戶，佢嘅單位空置咗三個月，因為佢堅持要租$32,000，但係市場價只係$28,000。我哋同佢分析後，佢調整到$29,000，結果兩個星期內就租出咗。佢話：「我寧願每月少收幾千，都好過空置。空置嘅損失，大過租金嘅差額。」

呢個係一個好重要嘅心態調整。收租唔係「一錘子買賣」，而係一個長期嘅現金流管理。穩定嘅租客同穩定嘅收入，比一次過租到最高價更重要。

• 沙田收租：點樣分辨「企租」同「家庭客」？
• 88校網範圍，點樣幫小朋友揀學校？
• 名城座向點揀？噪音同景觀嘅取捨

睇完想知多啲？話我知您嘅單位座向、面積同裝修狀況，我幫您估一個最合理嘅租價，同埋分享一啲搵好租客嘅心得。

名城嘅噪音主要來自三個來源：

• 東鐵線：列車經過嘅聲音，尤其係夜晚，對淺眠嘅人影響較大。靠近鐵路嘅座向（例如第1、2座嘅部分單位）會比較明顯。
• 大圍站：列車進站出站嘅廣播聲、人流聲。靠近商場嘅座向（例如第3、5座嘅低層）會比較嘈。
• 美田路：車流聲，尤其係繁忙時間。靠近美田路嘅座向（例如第1座嘅部分單位）會受影響。

我哋建議您咁樣做：

• 如果您係淺眠人士，或者需要在家工作，盡量揀遠離鐵路同商場嘅座向，例如第2、3座嘅高層向內園單位。
• 如果您對噪音唔係好敏感，或者鍾意望開揚景觀，可以考慮向東南嘅單位，雖然有少少列車聲，但係景觀開揚，採光又好。
• 實地考察係必須嘅。唔同時間去，感受會完全唔同。我哋建議您平日夜晚同週末都去一次，等您了解真實嘅噪音水平。

名城嘅景觀大致分三類：

• 山景：向東或東南嘅高層單位，可以望到獅子山或者針山。景觀最開揚，但係通常係大單位，而且價錢最貴。
• 園景：向內園嘅單位，望到屋苑嘅泳池同園林。景觀冇山景咁開揚，但係夠靜，而且通常係細單位，價錢較易負擔。
• 樓景：向西北或對面樓嘅單位，景觀最遜色，但係價錢最平。適合預算有限，或者唔太在意景觀嘅買家。

我哋嗰位客戶，最後揀咗一個向東南嘅高層單位。佢話：「我每日放工返到屋企，望住個山景，覺得成日嘅辛苦都值得。雖然有少少列車聲，但係我習慣咗，反而覺得有種『城市嘅脈搏』嘅感覺。」

相反，我哋另一位客戶，佢係一個作家，需要絕對安靜嘅環境。佢揀咗一個向內園嘅低層單位，雖然景觀冇咁好，但係佢話：「我寫作嘅時候，連冷氣聲都嫌嘈。呢個單位夠靜，我可以專心工作。」

揀座向冇絕對嘅對錯，只有適唔適合您。我哋建議您咁樣諗：

• 如果您係家庭客，有小朋友：建議揀向內園嘅單位。小朋友對噪音比較敏感，而且內園通常較安全，您睇住佢哋喺樓下玩都放心啲。
• 如果您係單身或者冇小朋友嘅夫婦：可以考慮向東南嘅山景單位。您嘅生活節奏可能冇家庭咁規律，夜晚嘅少少噪音對您影響唔大。
• 如果您係投資者：向東南嘅單位通常升值潛力較好，而且出租時較受歡迎。但係，租金回報率可能會被較高嘅樓價攤薄，要計清楚數。

最後，記住一個原則：冇完美嘅單位，只有最適合您嘅單位。我哋建議您列一個「優先順序」：景觀、噪音、價錢、樓層，邊樣對您最重要？然後按呢個順序去篩選，您就會搵到最啱您嘅家。

• 名城會所生活：點樣等小朋友放電放學？
• 名城收租：點樣設定租金先唔會空置？
• 沙田近站定河畔，邊種啱您？

睇完想知多啲？話我知您嘅生活習慣同優先順序，我幫您分析名城邊個座向最啱您，等您買得放心，住得舒心。

名城嘅會所佔地約10萬平方呎，設施包括：

• 室內恆溫泳池：無論冬天夏天，小朋友都可以游水放電。家長可以喺池邊嘅休息區睇書或者做嘢，一舉兩得。
• 兒童遊戲室：專為唔同年齡層嘅小朋友設計，有滑梯、波波池、積木區。放學後帶佢哋嚟玩一個鐘，返到屋企就會乖好多。
• 健身室：等您可以喺小朋友上興趣班嘅時候，順便做運動。唔使特登抽時間去健身中心。
• 宴會廳：可以租嚟搞生日會或者家庭聚會，慳返出外面租場嘅麻煩。

我哋嘅一位客戶，佢嘅小朋友讀緊小學二年級，每日放學後都會去遊戲室玩半個鐘。佢話：「我唔使趕住煮飯，佢又放咗電，返到屋企食飯做功課都乖啲。」

名城基座係大型商場「圍方」，總面積約65萬平方呎，2023年開幕。對家長嚟講，呢個商場嘅價值在於：

• 超市：有大型超市，放工落樓就可以買餸，唔使特登去街市。
• 餐廳：由快餐到中式酒樓都有，週末唔想煮飯，落樓就有選擇。
• 補習社同興趣班：商場內有唔少教育中心，小朋友放學後可以直接去上堂，家長慳返接送時間。
• 戲院：有戲院，等您可以同小朋友一齊睇戲，或者等佢哋去睇卡通片，您就可以去購物。

我哋發現，好多名城嘅家庭客都係「商場依賴型」——佢哋嘅生活圈基本上就係屋苑+商場+學校。呢個模式嘅好處係：時間可以預算得好準確，而且唔使日曬雨淋。想了解大圍返工接放學嘅時間安排，可以睇埋呢篇。

名城係一個大型屋苑，有超過4,000個單位。呢個規模帶嚟一個好處：您嘅小朋友好容易搵到玩伴。

• 同齡鄰居多：屋苑內有唔少同年齡嘅小朋友，放學後可以一齊玩，一齊做功課。
• 家長群組活躍：名城有活躍嘅業主群組，家長會組織一啲活動，例如生日會、節日慶祝、郊遊等。
• 安全嘅環境：屋苑有24小時保安，小朋友喺屋苑範圍內玩，家長可以比較放心。

我哋嘅一位客戶，佢嘅小朋友喺名城認識咗三個好朋友，每日放學後都會一齊去遊戲室玩。佢話：「我覺得呢個係名城最大嘅價值——唔係會所設施，而係個社區。小朋友有朋友，我又有其他家長可以交流，感覺好似一個大家庭。」

當然，大型屋苑都有缺點，例如人流多、電梯繁忙時間要等。如果您介意呢點，可以睇埋名城座向同噪音嘅取捨。但係，對於有小朋友嘅家庭嚟講，呢啲都係小事，最重要嘅係小朋友開心，家長又唔使咁辛苦。

• 88校網範圍，點樣幫小朋友揀學校？
• 名城座向點揀？噪音同景觀嘅取捨
• 大圍名城｜放工接放學撞時間點算？
• 名城收租思路｜近站客流點樣估？
• 三代同住，點揀先夠住？

睇完想知多啲？話我知您小朋友嘅年齡同興趣，我幫您分析名城嘅會所同社區係咪啱您，同埋邊個座向嘅單位最適合有小朋友嘅家庭。

88校網覆蓋大圍、沙田市中心部分區域，係新界東最受歡迎嘅校網之一。家長經常討論嘅官津小學包括：

• 香港九龍塘基督教中華宣道會台山陳元喜小學：以活動教學同愉快學習見稱，注重學生嘅全面發展。
• 迦密愛禮信小學：基督教背景，重視品德教育同學術成績，係區內嘅熱門選擇。
• 聖母無玷聖心學校：天主教背景，以關愛同紀律並重聞名。
• 沙田官立小學：官立學校，歷史悠久，師資穩定。

以上學校排名不分先後，亦非本站嘅推薦或評價。每間學校都有其特色同強項，家長應該根據自己小朋友嘅性格同需要嚟選擇。而且，學校嘅表現每年都可能變化，最新資訊應該以教育局同學校嘅官方公佈為準。

呢個係最多家長誤解嘅一點。住喺88校網範圍內，只係代表您有資格喺「統一派位」階段選擇88校網嘅學校，但係唔保證您嘅小朋友一定入到心儀嘅學校。

實際上，取錄結果取決於多個因素：

• 自行分配學位：每間學校會預留約50%嘅學額俾「自行分配」，呢個階段可以跨區申請，競爭最激烈。
• 統一派位：餘下嘅學額會按「居住區域」同「家長志願」分配。住得越近，理論上機會越大，但係如果該學校太受歡迎，即使住喺對面都可能派唔入。
• 世襲生：如果家長係該校嘅校友，或者有兄姊正在就讀，取錄機會會大大提高。

我哋建議家長咁樣做：

• 唔好只係睇一間「心水」學校，要預備2-3個選擇。
• 了解每間學校嘅收生準則同面試模式，提早幫小朋友準備。
• 考慮「直資」或「私立」學校作為後備，等您唔使完全依賴派位結果。

如果您想知更多關於大圍嘅生活配套，可以睇埋名城會所同商場點樣幫您慳時間，或者大圍名城嘅通勤分析。

名城位於大圍美田路，係88校網範圍內最受歡迎嘅屋苑之一。住喺度，接送小朋友返學有咩優勢？

• 步行可達：陳元喜小學、迦密愛禮信小學都喺大圍區內，部分單位甚至可以步行到達，慳返唔少交通時間。
• 港鐵直達：大圍站係東鐵線同屯馬線嘅交匯站，無論係去沙田、九龍塘定係新界西嘅學校，都非常方便。
• 校車網絡：區內大部分小學都有校車服務覆蓋名城，家長可以慳返每日接送嘅時間。

但係，我哋都要提醒：即使住得近，都要預早出門。大圍站喺繁忙時間人流極多，如果您要搭港鐵送小朋友，記得預鬆啲時間。

最後，我哋想強調：校網係重要，但係唔係唯一考慮。小朋友嘅快樂成長，仲需要屋苑嘅環境、會所嘅設施、鄰里嘅關係。名城喺呢幾方面都做得唔錯，所以先至成為咁多家長嘅選擇。

Q：住名城係咪一定入到88校網嘅學校？

A：唔係。住喺88校網範圍內只係有資格參加統一派位，但取錄結果取決於多個因素，包括自行分配、世襲生等。

Q：陳元喜小學同迦密愛禮信小學邊間好？

A：兩間都係區內熱門學校，各有特色。陳元喜以活動教學見稱，迦密愛禮信重視品德教育。建議家長根據小朋友性格選擇。

Q：如果派唔入心儀學校，有咩後備方案？

A：可以考慮直資或私立學校，或者喺自行分配階段跨區申請。建議預備2-3個選擇，唔好只係睇一間。

• 名城會所生活：點樣等小朋友放電放學？
• 名城收租：點樣設定租金先唔會空置？
• 大圍名城｜放工接放學撞時間點算？
• 三代同住，點揀先夠住？

睇完想知多啲？話我知您小朋友嘅年級同您嘅選校偏好，我幫您分析邊個位置最啱您，同埋點樣增加入到心儀學校嘅機會。

大圍站係轉車站，東鐵同屯馬綫交匯，每日人流好多。學生、上班族、家庭客都有，租務需求穩定。名城呎租約$38-40，回報率近4%，係新界東唔錯嘅選擇。但係：唔係所有大圍單位都係咁，近站同遠站，係兩個世界。

• 大圍站係轉車站：東鐵綫 + 屯馬綫，人流穩定
• 名城呎租：約$38-40，回報率近4%
• 租客畫像：學生（城市大學、浸會大學）、上班族、家庭客

暑假係旺季，學生搵樓，家庭客搬屋，租務需求大。年尾較靜，可能要等1-2個月先租出。我哋建議業主：預留一個月空窗，同埋議價空間，先至唔會手忙腳亂。我哋客戶嘅經驗：「暑假放租，一星期就有客；年尾放租，可能要等一個月。」

另外，裝修同傢俬都影響出租速度。有傢俬嘅單位，通常快啲租出，因為租客唔使買傢俬。我哋建議：如果目標係學生或者上班族，基本傢俬（床、衣櫃、書枱）係必需。

租金收入減管理費、差餉、維修，先係真正回報。名城管理費約$2.5-3/呎，差餉約5%年租值，維修預算約1-2%樓價。如果買入價$800萬，年租收入約$30萬，管理費約$2-3萬，差餉約$1.5萬，維修約$8-16萬，實際回報率約2.5-3%。

我哋建議業主：唔好淨係睇「表面回報率」，要計埋所有開支。我哋客戶話：「一開始以為有4%，計埋開支得2.5%，但係都接受，因為大圍係穩定收租。」

• 名城會所
• 名城收租
• 沙田收租

我哋有位客戶係大圍業主，最驚係「單位空置，冇人租」。佢最後決定「近站放租」，因為「大圍站人流多，租務需求穩定」。如果您都係大圍業主，話我知您嘅單位情況，我幫您估個合理租價。

小朋友三點半放學，您六點先收工，中間兩個幾鐘，點安排？託管？安親？定係要人幫手？我哋客戶試過晒：託管中心每月約$2,000-3,000，安親班每月約$1,500-2,500，但係「小朋友唔開心，話冇人同佢玩」。最後佢決定搬近啲，因為「錢解決唔到時間問題」。

• 託管中心：每月約$2,000-3,000，但小朋友可能唔開心
• 安親班：每月約$1,500-2,500，功課輔導為主，唔係照顧
• 家人幫手：最平，但唔係人人都有呢個條件

住名城，返工快啲，可能可以早啲走。大圍站去金鐘約20分鐘，去中環約25分鐘，去尖沙咀約15分鐘。如果原本住沙田或者火炭，車程多10-15分鐘，即係每日多20-30分鐘。呢20-30分鐘，可能係「趕到接放學」同「趕唔到」嘅分別。

我哋客戶嘅經驗：搬去名城之後，佢可以5點半走，6點前到學校，「小朋友見到我，開心好多」。佢話：「呢個係錢買唔到嘅。」

呢個問題唔係一兩年，係成個小學階段。點樣部署先最順？我哋建議客戶：如果小朋友讀緊初小，而家搬仲有幾年時間適應；如果讀緊高小，可能要考虑「搬定唔搬」嘅成本效益。另外，升中之後，小朋友可能自己搭車返學，到時問題會減輕。

關鍵問題：您嘅工作時間係咪固定？如果係「朝九晚六」，住近啲有用；如果係「彈性上班」，可能唔使搬。

• 88校網
• 名城會所
• 三代同住

我哋有位客戶係大圍媽媽，每日最頭痛係「小朋友三點半放學，我六點先收工」。佢最後搬咗去名城，因為「近站，返工快，可以早啲走」。如果您都有呢個煩惱，話我知您嘅時間表，我幫您諗下點安排最順。

如果您而家住沙田或火炭，放工要去大圍接放學，再返屋企，每日來回車程大約 60 至 90 分鐘。搬去名城，步行到大圍站大約 3 至 5 分鐘，放工接放學一程搞掂，每日可能慳到 45 至 60 分鐘。

我哋啱啱幫一位客戶分析過，佢而家住沙田第一城，小朋友喺大圍讀書。搬去名城後，每日慳到接近 1 個鐘，一年落嚟等於多咗成個月假期。

如果您想知大圍返工接放學嘅具體安排，可以睇埋大圍返工接放學撞時間｜近站家庭如何想名城。

名城位於大圍站旁邊，係大型屋苑，分三期發展。呢度最大賣點係「近站」同埋「齊配套」，但代價係人口密度高。

• 大圍站步行約 3 至 5 分鐘
• 東鐵綫、屯馬綫交匯，去邊都方便
• 基座有商場（圍方），超市、餐廳、戲院齊全
• 會所設施齊，有泳池、健身室、兒童遊樂場

如果您想知名城嘅會所同商場點樣幫您慳時間，可以睇埋名城商場會所｜大圍家庭週末怎樣省車程。

名城係「近站盤」嘅代表，但近站嘅代價係人口密度高，週末商場人多。如果您可以接受「熱鬧」，呢度嘅方便係冇得輸嘅。但如果您想要寧靜，就要諗清楚。

建議您先諗清楚：係要慳時間嘅方便，定係要寧靜嘅生活？

如果您想知名城嘅校網情況，可以睇埋名城與88校網｜範圍、常見小學與置業用法，或者名城景觀與噪音｜近站盤怎樣揀座向。

• 大圍返工接放學撞時間｜近站家庭如何想名城
• 名城商場會所｜大圍家庭週末怎樣省車程
• 名城與88校網｜範圍、常見小學與置業用法
• 名城景觀與噪音｜近站盤怎樣揀座向
• 名城收租思路｜近站客流點樣估？

想知名城啱唔啱您？話我知您而家住邊、小朋友喺邊讀書，我幫您免費分析車程同埋生活配套。